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「マンション管理オンライン」連載中！

弁護士平松英樹のマンション管理論　

◆第59回　監事が招集する総会や理事会の議長について

今回は、次のような質問をもとに、監事が招集する総会や理事会の議長について検討してみましょう。
私たちのマンションの管理組合は法人化していませんが、管理規約をもって「監事」を設置することとしています。管理規約の内容については、平成28年3月公表のマンション標準管理規約（単棟型）（以下、単に「管理規約」といいます）に準拠しています。
すなわち、管理規約41条は次のように定められています。
管理規約41条3項に基づく臨時総会や管理規約41条7項に基づく理事会の議長は誰が務めることになるのでしょうか･･･

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◆第58回　区分所有法17条1項（共用部分の変更）に関する規約の定め

今回は、区分所有法17条1項（共用部分の変更）に関する規約の定めの解釈を巡るトラブルを取り上げてみましょう。次のような設例をもとに検討してみましょう。
設例
私たちのマンション（当マンション）は分譲後約20年が経過しています。
当マンションの管理規約は、平成9年頃の中高層共同住宅標準管理規約（単棟型）に準拠して制定されています。
これまで規約の変更を行っていませんので、「敷地及び共用部分等の変更(改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないものを除く。)」に関する総会の議事は「組合員総数の4分の3以上及び議決権総数の4分の3以上で決する。」という規定のままになっています･･･

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◆第57回　代理人による議決権行使について

今回は、区分所有法39条2項と平成28年改正マンション標準管理規約（単棟型）第46条5項（なお（団地型）第48条5項・（複合用途型）第50条5項の関係について検討してみましょう。
区分所有法39条2項は、「議決権は、書面で、又は代理人によって行使することができる。」と規定しています。
書面による議決権行使及び代理人による議決権行使は、法律（区分所有法39条2項）によって認められている権利行使方法です。
この「書面による議決権行使」や「代理人による議決権行使」を一切認めないような規約の規定は無効と解されます･･･

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◆第56回　一区分所有者から共用部分不当使用者に対する妨害排除請求権・不当利得返還請求権の行使について

前回は、一区分所有者による保存行為を理由とした管理費等支払請求について考えてみました。
今回は、区分所有者の共有持分権という個人的権利に基づく妨害排除請求権や不当利得返還請求権の行使について、次のような事例をもとに検討してみましょう。
＜事例＞
私（Ｘ）は本件マンションの一区分所有者です。本件マンションの管理規約にて、外壁部分（共用部分）の一部について管理組合から使用を許可された区分所有者は看板を設置し、所定の使用料を管理組合に納入し使用することができると規定されています。
区分所有者Ｙは、管理組合の許可なく看板を設置し、無償で外壁部分（共用部分）を使用しています･･･

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◆第55回　一区分所有者による保存行為を理由とした管理費等支払請求？

今回は、次のような質問について考えみましょう。
＜質問＞
管理組合（権利能力なき社団）の理事長が管理費等滞納者に対し管理費等の支払請求（法的手続）をしない場合、一区分所有者が「保存行為」を理由として、滞納者に対し管理費等支払請求訴訟を提起できるのでしょうか？そのような請求は認められるのでしょうか？
なお、当該マンションでは、「マンション標準管理規約（単棟型）」と同様の規約（以下「管理規約」といいます。）が定められています･･･

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◆第54回　規約違反行為等に対する訴訟上の請求について（訴訟物の考え方）

今回は、下記のような設例について検討してみましょう。なお、下記設例1は宮崎地裁平成24年11月12日判決の事案を参考にしたもので、下記設例2は東京地裁平成25年3月5日判決の事案を参考にしたものです。
＜設例1＞
①管理組合（権利能力なき社団）が、②４０３号室の区分所有者に対し、③同室の賃借人の同居人のした行為が管理規約に定める義務に違反すると主張して、民法４１５条（債務不履行による損害賠償）に基づき、④金銭の支払を求めるケース･･･

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◆第53回　自動振替に基づく管理費等の入金管理上の注意点

「管理費等の徴収」に関しては、マンション標準管理規約（単棟型）第60条1項と同様の規定を置いている管理組合が多く存在します。
今回は、この規定と関連する下記質問を考えてみましょう。
質問①
管理組合が、管理費等長期滞納者から、管理規約60条1項に基づき管理費等を振替徴収した場合、その徴収金はどのように充当されるべきでしょうか。民法491条の規定に従って充当してよいでしょうか･･･

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◆第52回　管理費等債権を放棄するには区分所有者全員の同意が必要か？

次のような問題提起については、かなり以前から議論されています。
「管理費等債権を放棄する場合、区分所有者全員の同意が必要か？それとも集会の決議で可能か？仮に集会の決議で可能な場合、特別決議が必要か？それとも普通決議で足りるか？管理組合法人の場合と非法人の管理組合の場合とで違いがあるか？」
本稿では、この議論について批判的な私見（あくまでも個人的な見解です）を述べることにします･･･

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◆第51回　管理人室の所有を巡るトラブル

今回は、一棟の建物の中に存在する管理人室の所有に関する問題を検討してみましょう。
１　管理人室は専有部分に該当しうるのか（専有部分該当性について）
２　管理人室の登記について
３　対策について
区分所有法1条は、「一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。」と規定しています･･･

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◆第50回　マンション駐車場の維持管理を巡るトラブル（管理会社の責任論）

今回は、マンション駐車場の維持管理を巡るトラブルについて考えてみましょう。本連載第27回の続編となります。
本連載第27回では、区分所有者から管理組合に対する損害賠償請求について検討しました。今回は、後記二つの異なる設例をもとに、区分所有者から管理会社に対する損害賠償請求について検討してみましょう。
なお、通常、区分所有者と管理会社との間に直接の契約関係はなく、そのため区分所有者から管理会社に対する「債務不履行に基づく損害賠償請求」は難しいと思われます。
そこで、本稿では、「不法行為に基づく損害賠償請求」をメインテーマとして検討します。また、本稿では責任論についてのみ焦点を当てることとし、損害論は割愛します･･･

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◆第49回　法人（例えば株式会社）は、管理組合の「理事長」になれるのか

非法人管理組合の理事長として法人（例えば株式会社）が選任されているマンションが散見されます。他方で、法人は理事長になれないという話も聞きます。
そもそも、法人は、非法人管理組合の理事長になれるのでしょうか。別の言い方をすれば、理事長は自然人でなければならないのでしょうか。
今回はこの問題について検討してみましょう･･･

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◆第48回　管理組合法人の解散について

建物の区分所有等に関する法律（以下「法」といいます）3条に規定する団体は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で法人となることができます（法47条1項）。
法人化の手続については本連載第41回でも簡単に述べていますが、今回は管理組合法人の解散について考えてみましょう･･･

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◆第47回　住戸に附属する窓ガラスの交換等について

今回は、マンション標準管理規約（単棟型）を前提に、住戸に附属する窓ガラスの交換について検討してみましょう。
以下、マンション標準管理規約（単棟型）を「標準管理規約」といいます。
まず、窓ガラスについて、専有部分か共用部分かが問題となります。
ここで、専有部分とは「区分所有権の目的たる建物の部分」（区分所有法2条3項）をいい、共用部分とは「専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び（区分所有法4条第2項の規定により）共用部分とされた附属の建物」（区分所有法2条4項）をいいます･･･

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◆第46回　区分所有者が死亡している場合の管理費等請求について

今回は、区分所有者が死亡し（登記上の名義はそのままで）管理費等滞納が発生している場合の管理組合の対応を考えてみましょう。本連載第10回を前提に論じていますので、そちらの回もご参照頂けると幸いです。
亡くなった区分所有者に相続人がいる場合、登記上の名義（所有者）が前所有者のままとなっていても、管理組合としては相続人に対し管理費等の支払を求めることになります･･･

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◆第45回　共用部分と専有部分の給水管一体工事について

今回は、共用部分と専有部分の給水管工事を一体として実施することの問題点を検討してみましょう。ここで「一体として実施する」とは、管理組合が一体として工事発注し、管理組合が当該一体工事費用を工事業者に支払うことを指します。
なお、私見としては、「給水管」か「排水管」か、「更新」（例：配管交換）か「更生」（例：配管ライニング）かによって微妙に考え方が変わってきますが、本稿では「給水管」の「更生」をイメージして検討しています･･･

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◆第44回　管理費等の請求について（将来給付の訴え、弁護士費用請求）

今回は、将来履行期が到来する管理費等の支払を求める訴え（将来給付の訴え）と、弁護士費用請求について考えてみましょう。
マンションの管理費等は、管理規約ないし総会決議に基づき、毎月具体的な金額を所定の方法で支払うものとされているのが一般的です。
ところが、管理費等長期滞納者においては、過去の未納金のみならず、将来の管理費等の支払も期待できないことが少なくありません。
そこで、管理組合として将来の管理費等の支払も併せて請求することができれば便宜ですが、そのような請求は可能なのでしょうか･･･

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◆第43回　区分所有者の集会招集請求について

今回は、区分所有法34条3項に基づく区分所有者の集会招集請求について考えてみましょう。区分所有法34条は、「集会の招集」について以下のように規定しています。
　（集会の招集）
第三十四条　集会は、管理者が招集する。
２　管理者は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない。
３　区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる･･･

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◆第42回　共用部分の保存行為とは？

今回は、共用部分の保存行為について考えてみましょう。<br>
よく、「共用部分の保存行為は各区分所有者が単独ですることができる。」というような話を耳にしますが、この話はいったい何を目的としてなされるのでしょうか？<br>そもそも保存行為とは何なのでしょうか･･･

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◆第41回　管理組合法人について（総論②）

今回は「管理組合法人」について考えてみましょう。本連載第25回の続編となります。
管理組合法人化のきっかけ（理由）は各管理組合によって様々ですが、例えば「不動産を取得するときの登記のため」ということもあります。
すなわち、現在の実務上、非法人の管理組合（権利能力なき社団）は、不動産所有の登記名義人になれません･･･

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◆第40回　区分所有法7条1項の「先取特権」の登記について

今回は、先取特権の登記について、登記手続きの専門家である司法書士の木藤正義先生にお話しを伺いましたので、その内容を簡単に紹介したいと思います。
以下、弁護士平松の質問に対して、司法書士の木藤先生にお答え頂きました。木藤先生のご協力に感謝いたします。
Ｑ　まず、区分所有法７条１項で規定されている先取特権について、登記することは可能でしょうか･･･

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◆第39回　理事会決議による理事長解任について

今回は、次のような質問について検討してみましょう。以下、「建物の区分所有等に関する法律」を「区分所有法」といい、「マンション標準管理規約（単棟型）」を「標準管理規約」といいます。
＜質問＞
私たちの管理組合（非法人）では、標準管理規約と同じような規約を定めており、総会で選任された理事の互選により理事長が選任されるようになっています。
理事の互選で理事長を選任しているのですから、理事会の決議によって理事長を解任することも可能でしょうか・・・

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◆第38回　特定承継人に対する水道使用料の請求について

前区分所有者が滞納していた専有部分の水道使用料について、管理組合は、特定承継人に対し区分所有法8条・7条1項に基づき、当該未納金を請求できるでしょうか？
マンションによっては、管理組合が水道局から、専有部分の水道水を含めて一括して供給を受け、管理組合が水道局に対し、マンション全体の水道使用量をもとに算出される水道料金を一括して支払っている場合があります･･･

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◆第37回　区分所有法57条とマンション標準管理規約（単棟型）第67条の規定の関係

今回は、元区分所有者（当時の管理費等滞納者）に対する時効中断の効力が、その後出現した特定承継人に対しても及ぶのか、という問題について考えてみましょう。
元区分所有者（本来の滞納者）の債務と特定承継人の債務の関係については、下記東京高裁平成17年3月30日判決のように、不真正連帯債務の関係にあると解されています。
そうすると、連帯債務の場合とは異なり、「債権を満足させる事由以外には、債務者の一人について生じた事項は他の債務者に効力を及ぼさない」ということになり、すなわち連帯債務に関する民法434条の規定の適用もないと解されます･･･

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◆第36回　区分所有法57条とマンション標準管理規約（単棟型）第67条の規定の関係

「区分所有法57条の規定とマンション標準管理規約（単棟型）第67条の規定は矛盾しないのでしょうか？」というご質問がよくあります。今回は、このご質問について考えてみましょう。
ご質問の背景
まず、区分所有法57条から60条までの規定は強行規定です。例えば、区分所有法57条に基づき請求する場合には、同条に定める手続を履践しなければなりません。すなわち、「訴訟を提起」する場合には、必ず「集会の決議」によらなければなりません･･･

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◆第35回　管理組合による自治会費（町内会費）の徴収について

今回は、管理組合による自治会費（町内会費）の徴収について検討してみましょう。まず、国土交通省が提示しているマンション標準管理規約（単棟型）第27条についての「コメント」を押さえておく必要があります。
＜マンション標準管理規約（単棟型）コメントより抜粋＞
第２７条関係　①　管理組合の運営に要する費用には役員活動費も含まれ、これについては一般の人件費等を勘案して定めるものとするが、役員は区分所有者全員の利益のために活動することにかんがみ、適正な水準に設定することとする･･･

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◆第34回　管理組合における組合員の総会招集について

今回は、標準的な管理組合を前提に、区分所有者の総会招集に関する下記質問（規約改正案）を検討してみましょう。なお、本稿でいう「標準的な管理組合」とは、マンション標準管理規約（単棟型）に則った規約を定めている非法人管理組合（いわゆる権利能力なき社団）で「理事長」が区分所有法に定める「管理者」となっている管理組合を指します･･･

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◆第33回　滞納管理費等債権回収の軌跡（Part４）

◆第32回　滞納管理費等債権回収の軌跡（Part３）

◆第31回　滞納管理費等債権回収の軌跡（Part２）

◆第30回　滞納管理費等債権回収の軌跡（Part１）

◆第29回　総会決議を経ていない緊急工事の費用負担について

◆第28回　公正証書による規約の設定

◆第27回　マンション駐車場の維持管理を巡るトラブル（債務不履行責任と不法行為責任）

◆第26回　区分所有法59条の請求（確定判決）に基づく不動産競売申立について

◆第25回　管理組合法人について（総論）

◆第24回　建物の一部が滅失した場合の復旧等について

◆第23回　団地の建替え決議について（総論）