ＥＭＧ総合法律事務所： マンション管理Ｑ＆Ａ
 よくあるご質問
ＥＭＧ総合法律事務所によくある質問をご紹介します。
現在は、（利益相反の関係もあるため）、原則として、顧問先様や依頼者様に対してのみ詳細を回答しております。
Ⅰ 訴訟提起の一般的要件
Ⅰ-１ 当事者能力、当事者適格について
Ｑ 管理組合がいわゆる権利能力なき社団として訴訟を提起することと、管理者が「区分所有者のために」（区分所有法２６条４項参照）訴訟を提起することにはどのような違いがあるのでしょうか。違いがあるとすれば、どちらで訴訟提起した方がベターですか。
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Ⅰ-２ 訴訟追行に関する決定について
Ｑ 管理規約において、「区分所有者が管理規約に違反したときは、理事長は、理事会の決議を経て、行為の差止め等の請求訴訟を提起することができる」旨が定められています。他方、区分所有法５７条３項には「管理者又は集会において指定された区分所有者は、集会の決議により、……訴訟を提起することができる。」と定められています。管理規約違反行為の差止請求訴訟を提起する場合、「理事会の決議」だけで足りるのでしょうか。
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Ⅱ 滞納管理費等の請求
Ⅱ-１ 弁護士費用の請求
Ｑ 管理規約において、「組合員が管理費等を納付しない場合には、管理組合は、……違約金としての弁護士費用等を加算して請求することができる」旨が定められています。実際の訴訟では、いくら位の違約金（弁護士費用）請求が認められるのでしょうか。
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Ⅱ-２ 遅延損害金の割合
Ｑ 管理規約において、「組合員が管理費等を納付しない場合、その未払い金額について年利３０％の遅延損害金を加算して請求することができる」旨が定められています。実際の訴訟で、このような遅延損害金の請求が認められるのでしょうか。
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Ⅱ-３ 相続人（一般承継人）に対する滞納管理費請求
Ｑ 長期間管理費等を滞納していた専有部分の区分所有者（単独所有者）が死亡しました。当該滞納者には相続人が３名存在することが判明しました。その人たちは「遺産分割協議が未了であるから支払わない」と主張しています。管理組合としては、どうすればよいのでしょうか。
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Ⅱ-４ 亡区分所有者の相続人が存在しない場合の処理
Ｑ 長期間管理費等を滞納していた専有部分の区分所有者（単独所有者）が死亡しました。当該滞納者に相続人は存在しません。このような相続人不存在の事案において、管理費等を回収するにはどうしたらよいのでしょうか。
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Ⅱ-５ 共同所有者の管理費等支払債務
Ｑ 専有部分が２名（ＡさんとＢさん）の共有となっています。持分は、いずれも2分の1となっています。管理組合としては、どのように請求すればよいのでしょうか。
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Ⅱ-６ 特定承継人の区分所有権に対する先取特権実行の可否
Ｑ 前区分所有者が管理費を滞納したまま、現区分所有者にマンション（部屋）を譲渡しました。現区分所有者は、譲渡後の管理費をきちんと支払っていますが、前区分所有者が滞納した管理費については支払いません。管理組合として、現区分所有者の部屋（区分所有権）に対し先取特権（区分所有法７条）を実行できますか。
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Ⅱ-７ 競売開始後の債務者死亡
Ｑ 管理組合が債権者として、管理費等滞納者（債務者）のマンション（不動産）に対し強制執行を申立て、競売開始決定も出ました。しかし、その後、当該債務者が死亡しました。不動産競売手続きはどうなるのでしょうか。管理組合としてはどう対応すればよいでのしょうか。
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Ⅱ-８ 無剰余取消について
Ｑ 管理組合が債権者として、管理費等滞納者（債務者）のマンション（不動産）に対し強制執行を申立て、競売開始決定も出ました。しかし、その後、執行裁判所が無剰余であると判断し、その旨を管理組合（差押債権者）に通知してきました。管理組合としてはどう対応すればよいのでしょうか。もし無剰余取消となった場合、予納金は戻ってくるのでしょうか。
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Ⅱ-９ 使用料や遅延損害金も承継（区分所有法８条参照）されるか
Ｑ 前区分所有者（Ａさん）は、駐車場使用料を滞納したまま、マンション（部屋）をＢさんに売却しました。管理組合としては、現区分所有者（特定承継人のＢさん）に対し、前主（Ａさん）が滞納した使用料やそれに対する遅延損害金を請求することができるでしょうか。また、先取特権（区分所有法７条）を実行することができるでしょうか。
【駐車場、駐輪場使用料は承継されるのか】参考判例はこちら・・・
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Ⅱ-１０ 配当要求の仕方について
Ｑ 管理費を滞納している人の部屋について競売手続が開始されました。管理組合としては、当該競売手続において配当要求したいのですが、具体的にどのように行えばよいのでしょうか。また、いつまで配当要求できるのでしょうか。
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Ⅱ-１１ 配当要求の時効中断効について
Ｑ 管理組合が配当要求していた競売事件が、約３年前に何らかの事情により取り消されました。現在もその部屋は当該滞納者所有のままとなっています。滞納は続いており、最初に滞納があってから既に７年が経っています。
今回、管理組合が滞納管理費を請求したところ、当該滞納者は「消滅時効」を援用してきました。競売事件が取り消された場合の配当要求の効力（時効中断の効力）はどうなるのでしょうか。
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Ⅱ-１２ 一部弁済と時効中断との関係
Ｑ 管理費を６年前から滞納している滞納者が、約３年前に一度だけ管理費1ヶ月分相当を入金してきました。
今回、管理組合が滞納管理費を請求したところ、当該滞納者は「管理費の消滅時効は５年であるから、５年より前の分は時効により消滅した。」と主張しています。
管理組合としては、約３年前に１ヶ月分相当の入金があったことから時効は中断していると考えますが、はたしてどうなのでしょうか。
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Ⅱ-１３ 滞納金の一部弁済の充当
Ｑ 月額２万円の管理費を６か月間滞納している区分所有者が、管理費１ヶ月分相当（２万円）だけ入金してきました。この入金について、管理組合としてはどのように扱えばよいのでしょうか。ちなみに、遅延損害金は年利１４％と定められています。
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Ⅱ-１４ 少額訴訟について
Ｑ ９０万円の管理費等債権を２回に分け、そのいずれも少額訴訟として提訴することはできますか。また、少額訴訟のデメリット（通常訴訟と比較した場合のデメリット）はあるのでしょうか。
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Ⅱ-１５ 支払督促について
Ｑ 管理費滞納者に対する措置（オーソドックスな手続き）として、よく「支払督促」が挙げられていますが、支払督促の実効性というものはどうなのでしょうか。支払督促にかかる弁護士費用は比較的安いのでしょうか。
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Ⅱ-１６ 破産免責によって免責される範囲について
Ｑ 管理費等を滞納している区分所有者（Ｙさん）について、破産手続きが開始されました。Ｙさんの部屋（マンション）は、かなりのオーバーローンとなっているようで、結局、マンションはＹさん所有のまま（所有者が変わらず）、Ｙさんに対して免責決定が出されました。このような場合、管理組合は、Ｙさんに対し、どの範囲の管理費等を請求できるのでしょうか。
また、もし、所有者が変わった場合、新所有者に対して、当該部屋の滞納分（Ｙさんが免責決定を受けた部分を含む）全額を請求できるでしょうか。
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Ⅱ-１７ 水道料金の消滅時効について
Ｑ 当マンションでは、管理組合が、マンション全体の水道料（専有部分の水道使用量を含めた分の水道料）を一括して水道局に支払っています。そして、管理組合から各区分所有者に対し、当該部屋の水道使用量に応じて水道使用料として請求しています。このような場合、管理組合から区分所有者に対する請求権の消滅時効期間は何年でしょうか。
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Ⅱ-１８ 債権差押命令申立の取下げと時効中断効
Ｑ 先取特権（区分所有法７条）の物上代位として賃料債権差押命令の申立てを行いましたが、第三債務者から、被差押債権（すなわち、賃料債権）が存在しない旨の陳述がありました。確認したところ、たしかに、賃貸借契約が解約されて空室になっていました。そこで、管理組合としては、債権差押命令の申立を取り下げようと思いますが、仮に、取り下げた場合、時効中断の効力はどうなりますか。
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Ⅱ-１９ 不動産競売申立事件の取下げと時効中断効
Ｑ 先取特権（区分所有法７条）に基づいて不動産競売の申立てを行いましたが、諸事情により申立てを取り下げようと思います。もし、申立てを取り下げた場合、時効中断の効力はどうなりますか。
また、仮に、無剰余を理由に不動産競売手続きが取り消された場合（民事執行法６３条参照）には、時効中断の効力はどうなるのでしょうか。
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Ⅱ-２０ 債権差押命令の第三債務者の供託
Ｑ 管理組合（債権者）は、債務名義（判決）に基づいて、債務者の給料債権を差し押さえました。これに対し、第三債務者（雇用主）は供託（権利供託）を続けています。
管理組合（債権者）としては、どう対応すればよいのでしょうか。
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Ⅱ-２１ 遅延損害金の計算方法
Ｑ 管理規約には、管理費等の滞納者に対して「年利１４％の遅延損害金を加算して請求することができる」と定められています。日割計算の特約は定められていません。このような場合、平年と閏年で分けて計算しなければならないと聞いたことがあります。具体的にはどのような計算方法になるのでしょうか。
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Ⅱ-２２ 区分所有法５９条に基づく競売請求について
Ｑ 管理組合として、滞納管理費等を回収するため、支払督促を申立てました。その後、仮執行宣言付支払督促が確定しましたが、相手方（債務者）は、一向に管理費を支払いません。そこで、債務者が所有する当該マンションの強制競売を申し立てようと思いましたが、その不動産には抵当権がたくさん登記されており、いわゆる無剰余であることは明らかです。他に債務者の財産はありません。
管理組合としては、区分所有法５９条に基づく競売手続きを実施したいのですが、実際、この手続きにはどの位の期間がかかるのでしょうか。手続きの流れについて教えて下さい。
【５９条競売請求を検討中の方へ】参考事例はこちら・・・
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Ⅱ-２３ 団地における区分所有権競売請求（区分所有法５９条）の総会決議
Ｑ 私たちのマンションはいわゆる「団地」ですが、私たちのマンション管理規約は単棟型をベースに作成されています。そのため、棟管理組合や棟総会についての定めがありません。複数の棟を一体として「Ｘ管理組合」と称しています。
現在、Ｘ管理組合は、管理費等長期滞納者（Ａ棟の区分所有者）に対して、区分所有法５９条に基づく競売請求（提訴）を検討中です。
このような場合、Ｘ管理組合としての総会決議（特別決議）を経ればよいのでしょうか、それともＡ棟区分所有者の総会（いわゆる棟総会）を開催した上でＡ棟総会の決議（特別決議）が経る必要があるのでしょうか。ちなみに、私たちの管理規約上はＸ管理組合としての総会決議で足りるような記載になっています。
また、このような場合の競売請求訴訟の原告について、どのように考えるべきでしょうか。
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Ⅱ-２４ 滞納管理費等の請求（裁判外の請求）に対し、債務者から元本相当額のみ入金された場合（遅延損害金を無視された場合）
Ｑ 管理組合は、数か月間管理費等を滞納している区分所有者に対し、遅延損害金も含めた金額の請求書を送りました。すると、その区分所有者は、請求金額のうち、遅延損害金を除いた元本相当額のみを振り込んできました。もちろん管理組合としては納得できません。このような場合、どのように対応すべきでしょうか。
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Ⅱ-２５ 強制執行申立て後に、債務者から滞納管理費等が入金された場合
Ｑ 管理組合は、管理費等滞納者に対して訴訟を起こし、最終的には判決を得ました。それでも相手方は滞納管理費等を支払ってこなかったため、管理組合は、不動産（マンション）の強制競売を申し立てました。強制競売開始決定が出て、しばらくすると、相手方（債務者）から、一方的に、判決に示されていた金額（滞納管理費等の元本及び遅延損害金）が管理組合口座に振り込まれてきました。管理組合としては、本件強制競売申立のために各種費用や予納金を支払っていますので、このまま強制競売の手続を進めてほしいと考えていますが、そのようなことは可能でしょうか。
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Ⅱ-２６ 標準管理規約６０条２項の適用
Ｑ 当マンション管理規約には、遅延損害金を請求できる旨の定めはあります。しかし、訴訟に関する弁護士費用等を債務者に請求できる旨の明文規定はありません。
このような場合、標準管理規約６０条２項を根拠に、弁護士費用等を請求することは可能でしょうか？
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Ⅱ-２７ 不動産仮差押登記後の抵当権
Ｑ 私どもの管理組合は、滞納管理費等の債権を保全するため、滞納者所有の部屋（マンション）について不動産仮差押を申し立て、仮差押えの登記も完了しました。しかし、その後、その不動産に抵当権が設定登記されました。
このような場合、仮差押えと抵当権とはどのような関係に立つのでしょうか？
よく、先取特権（区分所有法７条）は抵当権に劣後すると聞きますが、本件のように、抵当権設定登記より先に、仮差押えの登記がある場合はどうなのでしょうか？
【実務者用】簡単な回答はこちら・・・
Ⅱ-２８ 配当要求の意義について
Ｑ 私どもの管理組合は判決（債務名義）に基づいて不動産強制執行を申し立てました。
平松弁護士から「判決で認容されている債権分も含めて配当要求（区分所有法７条）しておくように」とアドバイスを受けましたが、なぜ、差押債権者が、同じ債権を重ねて配当要求しておく必要があるのでしょうか？
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Ⅱ-２９ 不動産強制競売申立事件の予納金について
Ｑ 私たちの管理組合は、管理費滞納者に対して訴訟を提起し、判決を得ました。そこで、不動産強制競売を申し立てたいのですが、強制競売申立事件の予納金は全額戻ってきますか？
回答はこちら（添付資料は顧問先様限定）・・・
Ⅱ-３０ 賃借人に管理費等支払義務を負わせることはできるか？
Ｑ 管理規約の定めをもって、賃借人に、区分所有者と連帯して管理費等の支払義務を負わせることは可能でしょうか？またはその旨の誓約書を提出させることは可能でしょうか？
では、賃借人と管理組合間で保証契約を締結することによって、賃借人に保証債務を負わせることは可能でしょうか？
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Ⅲ 駐車場トラブルについて
Ⅲ-１ 放置自動車の処理
Ｑ マンション駐車場に、自動車が長期間放置されています。以前マンションに住んでいた人の自動車ですが、その人の行方は知れません。管理組合として、放置自動車を処分（撤去）できますか。処分するためにはどのような手続きを踏めばよいのでしょうか
【全国賃貸住宅新聞（2007．11．12）】参考記事はこちら・・・
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Ⅲ-２ 駐車場使用契約の解除
Ｑ 借主が駐車場使用料を１か月滞納した場合、貸主は、当該駐車場使用契約を解除することができますか。
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Ⅲ-３ 駐車場の不法占有
Ｑ 駐車場を勝手に使用（不法使用）している人に対し、管理組合としては、どのような措置を取ることができますか。裁判外での対応として、効果的な方法を教えて下さい。
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Ⅳ 総会（集会）の運営について
Ⅳ-１ 総会出席者の数え方
Ｑ 議決権行使書面と委任状の違いがよく分かりません。また、議決権行使書面や委任状を提出した人は、いずれも総会出席者（出席組合員）として数えてよいのでしょうか。
【実務者用】簡単な回答はこちら・・・
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Ⅳ-２ 弁明の機会について
Ｑ 区分所有法５９条に定める競売請求を提訴したいのですが、相手方（区分所有者）の行方が不明です。区分所有法５９条の「集会の決議」をするには、あらかじめ、当該区分所有者に対し、「弁明する機会」を与えなければなりませんが、相手方が行方不明の場合、どうすればよいのでしょうか。
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Ⅳ-３ 信託を原因とする所有権移転について
Ｑ 信託を原因として所有権移転（登記）がなされている場合、管理組合総会の議決権を行使できるのは、受託者でしょうか、委託者でしょうか。また、信託後の管理費等の支払義務はどうなるのでしょうか。
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Ⅳ-４ 特別多数決議事項について
＜特別多数決議要件について、規約で別段の定めをすることができるか？＞
Ｑ 当マンションの管理規約は非常に古いこともあって、特別決議事項の決議要件が現行区分所有法の条文と一致しておりません。たとえば、「管理規約の変更」や「共用部分の変更」に関しては「区分所有者及び議決権の各５分の４以上の多数で決する」と規定されています。このような規定は有効なのでしょうか。
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Ⅳ-５ 所在不明の区分所有者に対する総会招集通知について
Ｑ 管理組合の組合員の中に、住所、勤務先、その他連絡先等が全く分からない人がいます。その人（当該組合員）から管理組合（管理者）に対しての届け出（総会招集通知を受けるべき場所等の届け出）も、これまで１回もありません。
このような場合、その人（当該組合員）に対する総会（集会）の招集通知はどうすればいいのでしょうか。
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Ⅳ-６ 区分所有者の集会招集権
Ｑ 区分所有者の５分の１以上で議決権の５分の１以上を有する区分所有者（連名）によって、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求しましたが、管理者は集会を招集しません。次の手続きとしてはどうすればよいのでしょうか？集会の議長についてはどう考えればよいのでしょうか？ 委任状についてはどうすればよいのでしょうか？
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Ⅳ-７ 義務違反者に対する訴訟提起
Ｑ 区分所有法５７条の「共同の利益に反する行為の停止等の請求」については同条３項で「集会の決議により・・・訴訟を提起することができる。」と定められています。区分所有法５８条の「使用禁止の請求」の訴えの集会の決議は、同条２項で「区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数でする。」と定められています。
これらの請求に関し、管理規約で、総会の決議を経なくとも（たとえば理事会決議のみで）理事長が提訴できると定めた場合、理事長はその管理規約の規定に基づき提訴できるのでしょうか？
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Ⅳ-８ 総会（集会）議事録の虚偽記載に関する罰則手続
Ｑ 私は管理組合の理事長です。先般、管理組合定期総会（集会）を開催し、議長として総会議事録を作成しました。すると、総会に出席していた区分所有者が「議事録に虚偽の記載がある」とクレームを付けてきて、さらに管轄の地方裁判所に対して、私の行為が「区分所有法７１条３号に該当する」と通知しました。そのため、裁判所から私に対して「求意見書」という文書が届きました。これは一体何なのでしょうか？私は虚偽の記載などしていません。どうすればよいのでしょうか？
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Ⅳ-９ 事務所使用の承認拒絶について
Ｑ 当マンションでは、「専有部分を事務所として使用する場合には管理組合理事会の承認を受けなければならない」旨の管理規約の定めがあります。この度、ある区分所有者から、理事会に対し、事務所使用の承認要求がありました。理事会としてはこれを承認できないと判断して、承認を拒絶しております。そうしたところ、当該区分所有者から、承認しないことは違法であると言われました。そして損害賠償請求をすると言われました。承認する否かは理事会の裁量だと思うのですが、承認しないことは違法となるのでしょうか？
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Ⅳ-１０ ルール違反者に対する違約金請求について
Ｑ 当管理組合によっては管理規約でペットの飼育を制限しています。また、夜間の騒音等を回避するため、店舗営業時間に制限を設けています。そして、これらの規約（ルール）に違反した場合には、１日当たり１万円の違約金を支払う旨が管理規約に定められています。これらの条項に基づき、管理組合はルール違反者に対して違約金の支払いを求めることはできますか？
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V 共用部分の工事関係
Ⅴ-１ 共用部分の変更に関する改正区分所有法１７条１項と古い管理規約との関係
Ｑ 当マンションの管理規約は古い標準管理規約に倣って制定されている関係で、「共用部分等の変更（改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないものを除く。）」については「組合員総数の４分の３以上及び議決権総数の４分の３以上で決する。」旨定められています。つまり、多額の費用を要する大規模修繕工事は特別決議が必要であると解され、実際、過去に大規模修繕工事を行った際は特別決議を経て実施しました。
ところが、2002年区分所有法の改正により、区分所有法１７条１項は、形状又は効用の著しい変更を伴わない大規模修繕工事は同条項の「共用部分の変更」に当たらないと解されるようになりました。すなわち、区分所有法上は、多額の費用を要する大規模修繕工事であっても普通決議で決することが可能となりました。
それでは、当マンションにおいても、特に管理規約を変更しなくとも、改正区分所有法１７条１項と同様の解釈が可能なのでしょうか。つまり、形状又は効用の著しい変更を伴わない大規模修繕工事については普通決議で実施することが可能でしょうか。
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Ⅴ-２ 専有部分への立ち入り
Ｑ マンション管理組合の立場から相談です。当マンション共用部分の補修工事を行うことになりましたが、そのためにはマンションの一室（専有部分）に立ち入る必要があります。ところが、同室の占有者（区分所有者）は、同室内への立入りを拒否しています。
当管理組合としては、どうすればよいのでしょうか。
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Ⅴ-３ 隣地への立ち入り
Ｑ マンション管理組合の立場から相談です。当マンション共用部分の補修工事（大規模修繕工事）を行うことになりましたが、その足場を組む関係で、隣地を多少使用させてもらう必要があります。ところが、隣地所有者（占有者）は、隣地の使用を全く認めてくれません。
当管理組合としては、どうすればよいのでしょうか。
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